Non sono un economista ma sono anche un quant trader. Il mondo degli investimenti e del rischio è parte del mio bagaglio cognitivo. Seguimi: la renderò facile.
Cosa significa davvero comprare casa?
Significa destinare una buona parte del cash attuale e dei guadagni futuri verso un bene che non genera reddito. Molti rispondono che l'affitto di un immobile di proprietà porta soldi. Vero. Ma prima di essere ottimisti, sarebbe opportuno prendere un foglio Excel e mettere nelle celle tutti i costi reali.
Tutti i costi fissi e vivi della casa. Il tempo dedicato alla gestione del rapporto di affitto. L'usura inevitabile dell'immobile. Il costo dei mobili, del bagno, della cucina. I periodici lavori di manutenzione. Il probabile deprezzamento — nessuno vi assicura che la vostra bella casa crescerà di prezzo, è pura speranza basata sull'andamento passato. Tasse. Assicurazione. E soprattutto il costo-opportunità perso rispetto ad altri investimenti.
I numeri non mentono
Se il rendimento netto dopo tutti questi costi supera di molte misure quello della borsa — 8-10% annuale medio negli ultimi 200 anni — conviene procedere. Vi risparmio i calcoli: non capita quasi mai sia davvero conveniente. Ci sono troppe variabili sconosciute e troppi costi alti.
In particolare, immobilizzare una montagna di capitale e restare vincolato al mutuo per molti anni rappresenta un grosso problema in termini di rendimento e costo-opportunità, perché blocca in un angolo i nostri eserciti più preziosi: il capitale e la libertà.
La baggianata del "buttare via soldi in affitto"
Ammettiamo che qualcuno abbia fatto tutti i calcoli e abbia deciso di comprare per sé stesso invece di stare in affitto. Magari credendo alla baggianata popolare per cui in affitto si buttano via soldi. Perdonatemi, ma questa è davvero una cretinata per chi macina un minimo di dati.
La casa rappresenta per molti una gratificazione emotiva che risponde a un primordiale desiderio di sicurezza. Ma viviamo nel 2017 e non nel 1300: la logica vuole che si vada dove c'è il lavoro. Se compri casa fuori dai grandi centri, il rischio di doverti spostare per un'opportunità è altissimo. Accettare implicitamente meno opportunità potenziali significa una perdita netta.
I vantaggi dell'affitto
Non hai alcun anticipo da versare. Non hai l'ansia del licenziamento che ti impedisce di pagare il mutuo. Trovi un'offerta migliore altrove? Ti trasferisci senza il mattone sul groppone. La casa ti sta stretta? Vai in una più grande. Odi i vicini? Stanno costruendo un centro commerciale a cento metri? Cambi casa.
Puoi permetterti un'abitazione di qualità superiore a quella che potresti comprare. I soldi risparmiati dall'anticipo li puoi impiegare in qualsiasi investimento fluido. Puoi diversificare: non sei costretto a mettere il 100% dei tuoi averi più tutti i guadagni futuri su un solo strumento.
Quando conviene comprare?
Nel 90% dei casi non ha economicamente senso. Le cretinate sul mattone che ci hanno detto sin da piccoli raccontano l'opposto, ma la mera razionalità non transige. Conviene quando sei certo al mille per cento che non ti sposterai da quel luogo e quando hai coscientemente deciso che stai facendo un investimento emotivo, non puramente logico. Ti va bene lo stesso? Perfetto.
